Cartea funciară arată situația juridică a casei pe care vrei să o cumperi. Din ea afli cine este proprietarul, ce teren intră în vânzare, dacă imobilul are ipoteci și dacă există drepturi care limitează folosirea lui. Tot aici pot apărea litigii, sechestre, promisiuni de vânzare sau interdicții care complică tranzacția.
Nu este suficient ca vânzătorul să îți arate casa, contractul său de proprietate și câteva chitanțe. Datele trebuie comparate cu un extras de carte funciară recent, cu documentația cadastrală și cu situația reală din teren. O adresă greșită, o construcție neînscrisă sau o ipotecă neradiată pot întârzia vânzarea. În cazurile mai dificile, pot transforma o achiziție aparent bună într-o problemă costisitoare.
Cum citești cele trei părți ale cărții funciare
Cartea funciară este împărțită în trei părți. Fiecare oferă informații diferite, iar verificarea trebuie făcută integral. Nu te opri la numele proprietarului.
Partea I, cunoscută și ca foaia imobilului, conține datele tehnice. Aici apar numărul cadastral, numărul cărții funciare, adresa, suprafața terenului, categoria de folosință și descrierea construcțiilor înscrise.
Verifică dacă suprafața terenului corespunde cu cea prezentată în anunț și în actele vânzătorului. Uită-te dacă locuința, anexele, garajul și celelalte construcții sunt menționate. Dacă vezi doar terenul, deși pe proprietate există o casă, construcția poate să nu fie intabulată.
Partea a II-a arată cine deține imobilul și în baza cărui act a dobândit dreptul. Tot aici vezi dacă există un singur proprietar sau mai mulți coproprietari și ce cotă are fiecare.
Numele vânzătorului trebuie să coincidă cu cel din actul de identitate. Dacă imobilul are mai mulți proprietari, vânzarea întregii proprietăți necesită participarea tuturor. O persoană care deține doar o cotă nu poate vinde singură și cotele celorlalți.
Partea a III-a conține sarcinile și dezmembrămintele dreptului de proprietate. Este zona în care pot apărea cele mai importante riscuri:
- ipoteci bancare sau în favoarea altor creditori;
- sechestre și măsuri de indisponibilizare;
- interdicții de înstrăinare sau grevare;
- drepturi de uzufruct, uz ori abitație;
- servituți de trecere sau acces;
- drepturi de superficie;
- litigii și acțiuni introduse în instanță;
- promisiuni de vânzare deja încheiate;
- contracte de închiriere notate în cartea funciară.
O mențiune din această parte nu înseamnă automat că proprietatea nu poate fi cumpărată. Înseamnă însă că situația trebuie lămurită înainte să plătești avansul sau să semnezi contractul.
Proprietarul, suprafața și construcțiile trebuie să corespundă realității
Primul control practic este identificarea exactă a imobilului. Compară adresa, numărul cadastral și suprafața din cartea funciară cu actul de proprietate, planul cadastral și documentele primite de la vânzător.
În cazul unei case, verifică separat terenul și construcția. Cartea funciară trebuie să indice existența clădirii și, de regulă, date precum destinația, suprafața construită la sol și numărul de niveluri.
Apar frecvent diferențe provocate de extinderi realizate după intabularea inițială. Proprietarul poate fi construit o cameră, o mansardă, un garaj sau o anexă fără ca modificarea să fie actualizată în cadastru. O astfel de neconcordanță poate afecta creditarea, evaluarea, asigurarea și revânzarea casei.
Cartea funciară nu confirmă singură că toate lucrările au fost executate legal. Pentru o verificare completă, cere și autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul de atestare a edificării și documentația cadastrală actualizată. La o casă veche, istoricul actelor poate necesita o analiză mai atentă.
Dacă terenul are mai mulți coproprietari, verifică exact ce se vinde. O cotă abstractă dintr-un teren nu înseamnă automat o bucată delimitată fizic. Curtea, drumul de acces sau anumite spații pot fi folosite în comun.
Mai trebuie analizat accesul la drumul public. Dacă intrarea se face peste terenul unui vecin, trebuie să existe un drept legal de trecere, nu doar o înțelegere verbală. Servitutea trebuie descrisă suficient de clar pentru a ști pe unde se trece și în ce condiții.
Ce sarcini pot bloca sau complica vânzarea
Ipoteca este una dintre cele mai întâlnite înscrieri. O casă ipotecată poate fi vândută, dar tranzacția trebuie organizată împreună cu banca sau creditorul. Trebuie stabilit cât se mai datorează, cum se achită suma și când se obține acordul pentru radierea ipotecii.
Nu presupune că un credit achitat înseamnă și o ipotecă radiată. Dacă sarcina apare încă în cartea funciară, este necesară documentația de radiere. Promisiunea că problema se va rezolva după vânzare îl expune inutil pe cumpărător.
Sechestrul și interdicția de înstrăinare sunt avertismente serioase. Ele pot împiedica semnarea contractului sau înscrierea dreptului noului proprietar. Situația trebuie rezolvată înainte de tranzacție, pe baza unor documente verificabile.
Un litigiu notat arată că există un proces legat de imobil sau de dreptul de proprietate. Cere informații despre dosar, obiectul procesului și stadiul acestuia. Dacă rezultatul ar putea schimba proprietarul ori întinderea dreptului, cumpărarea înainte de soluționare poate fi foarte riscantă.
Dreptul de uzufruct îi permite altei persoane să folosească imobilul și să obțină beneficii din el, chiar dacă nu mai este proprietar. Dreptul de abitație îi poate permite unei persoane să locuiască în casă. Achiziția nu duce automat la dispariția acestor drepturi.
O promisiune de vânzare notată poate arăta că vânzătorul s-a obligat deja față de alt cumpărător. Un contract de închiriere notat poate produce efecte și după schimbarea proprietarului. Ambele situații trebuie clarificate înainte de semnare.
Verificările finale înainte de plata avansului
Solicită un extras de carte funciară pentru informare cât mai recent. Nu accepta o copie veche păstrată de vânzător, deoarece între timp pot fi înscrise ipoteci, litigii sau alte sarcini.
Înainte de autentificarea vânzării, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acesta blochează temporar numărul cadastral pentru operațiunea indicată și reduce riscul unor înscrieri concurente în perioada pregătirii actului. Totuși, verificările cumpărătorului trebuie începute înainte de acest moment, mai ales dacă urmează să plătească un avans.
Înainte să semnezi un antecontract, verifică următoarele:
- identitatea tuturor proprietarilor;
- cotele deținute de fiecare;
- situația matrimonială a vânzătorului;
- suprafața terenului și limitele proprietății;
- intabularea casei și a anexelor;
- existența unui acces legal la drum;
- ipotecile, sechestrele și interdicțiile;
- litigiile, promisiunile și drepturile altor persoane;
- concordanța dintre cadastru, acte și situația din teren.
Dacă există sarcini care trebuie radiate, antecontractul trebuie să prevadă cine le rezolvă, până la ce dată și ce se întâmplă cu avansul dacă vânzarea nu mai poate fi făcută. Plata unei sume importante fără asemenea clauze este greu de justificat.
O carte funciară fără probleme nu înlocuiește verificarea tehnică, fiscală și urbanistică a proprietății. Ea reprezintă însă punctul de plecare al unei cumpărări sigure. Când proprietarul, suprafețele, construcțiile și sarcinile sunt lămurite înainte de semnare, poți negocia și cumpăra casa cu mult mai puține riscuri.
Publicistul